Ипотека - общие особенности.
Ипотека становится все более популярным средством привлечения капитала для строительства или покупки жилья. Однако, столкнувшись с системой кредитования впервые, нередко человек приходит в ужас от количества информации и документов, которые он получает.
Давайте разберем процесс получения ипотечного кредита по порядку. Первое с чего стоит начать – выбор банка. Подойдите к этому вопросу как можно серьезнее (ведь следующие 25 лет придется отдавать свои деньги). Несколько рекомендаций относительно выбора банка: выбирая банк, соберите о нем как можно больше информации; внимательно изучите программы ипотечного кредитования (в том числе, сроки, ставки по кредиту, штрафы за досрочное погашение, штрафы за неуплату необходимой суммы в срок и различные «бонусы» от банка.
Среди последних могут быть льготные условия для молодых семей, отсрочки в погашении кредита и другие); не плохо до начала сбора документов согласовать вопросы по строительству или приобретению жилья со своим риэлтором (а еще лучше – заранее найти подходящий вариант недвижимости). Шаг второй – необходимо придти в банк и получить первоначальную консультацию.
Еще раз выслушать кредитного агента о достоинствах получения кредита именно в их банке, о необходимых документах, о том, на какую сумму денег именно вы можете рассчитывать. Не обязательно рассчитанная агентом сумма будет выдана вам. Окончательное решение о сумме кредита принимается на основании комплексной проверки предоставленных вами сведений.
Следующий шаг – подача заявления в банк и сбор необходимых документов. Помните о том, что некоторые банки ограничивают срок предоставления всех документов с момента подачи заявки. Кроме того, банк может отказать в выдаче ипотечного кредита, не объясняя вам причину решения (чаще всего ей становятся неправдивые сведения о заемщике и его неблагоприятная кредитная история).
После вынесения положительного решения банком, вашей следующей задачей становится сбор документов на приобретаемую недвижимость (пакеты документов индивидуальны в каждом банке) для регистрации сделки купли-продажи в органах УФРС. Далее в банке заключается договор займа, составляется договор купли-продажи, составляется закладная на имущество, выступающее обеспечением погашения кредита. Все эти документы подаются в УФРС для регистрации сделки.
После регистрации банк передает средства заемщика продавцу (либо безналичным расчетом, либо наличным). В этот же день, заемщик обязан застраховать свою жизнь и имущество (то есть, приобретенную недвижимость), а так же, оплатить предусмотренные банком суммы: за предоставление кредита, за ведение кредитного счета, за выдачу или перевод средств продавцу. Почти все банки требуют приватизации собственности, приобретаемой в кредит. И все, теперь вы полноправный владелец жилья, если, конечно, сумма кредита будет погашена в срок. В противном случае, банк получает то имущество, которое вы закладывали.
Особенности договора ипотеки.
Договор об ипотеке — это соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа, по котором}' одна сторона—залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (кредитному договору, договору займа и др.), имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя (должника-заемщика) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
• предмет ипотеки;
• оценка предмета ипотеки;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
На основании п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», или нарушены правила п. 4 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. Ю ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
С вопросами по ипотеке обращатесь к нашим специалистам.