Столичные власти не оставляют надежды упорядочить рынок аренды жилья в Москве. С 1 февраля вступило в действие распоряжение правительства города об учетной регистрации договоров найма жилых помещений в городе Москве. Rentagent.ru решил выяснить, на что повлияют данные меры, как будет проводиться сама процедура регистрации и кому она будет выгодна.

Законодательные инициативы

Распоряжение правительства Москвы № 2774-ПП «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве» было подписано 25 ноября 2008 года. В документе говорится о необходимости введения учетной регистрации договоров найма жилых помещений жилищного фонда города Москвы. Функции по осуществлению учетной регистрации договоров аренды предполагалось возложить на Государственное унитарное предприятие «Московский городской Центр арендного жилья».

Согласно распоряжению, каждый договор аренды будет внесен в специальный реестр учетной регистрации, а указанным в документе гражданам будут выдавать заверенную подписью и печатью выписку из этого реестра. Для учетной регистрации договоров в ГУПе уже оборудованы 23 рабочих места для сотрудников, которые будут заниматься приемом граждан. Кроме того, для проверки реальности указанных в договорах адресов была разработана специальная компьютерная программа. Услуга по выдаче выписки будет платной, ее стоимость составит 382 рубля 22 копейки, включая НДС. Срок регистрации договора — не более пяти рабочих дней.

Данные об арендодателях и нанимателях городского жилья будут храниться в специальной базе данных. Также они будут передаваться в налоговую службу и предоставляться по запросу сотрудникам правоохранительных органов.

Мутный рынок

Рынок аренды столичного жилья всегда славился своей непрозрачностью. Сколько москвичей сдает свои квартиры в наем, доподлинно не известно никому. По различным оценкам экспертов, от 120 до 400 тыс. столичных жителей используют свои квартиры для сдачи в аренду. Как отмечает Валерий Горюнов, первый заместитель гендиректора «Московского городского центра арендного жилья», в столице только 4,4% квартир сдаются легально, все же остальные граждане сдают свои квартиры нелегальным путем, не декларируя доходы и соответственно не выплачивая налоги. Сложно подсчитать, сколько же именно средств недополучает городской бюджет от недобросовестных арендодателей, по данным Горюнова, от 80 млн. до 2 млрд. рублей ежегодно. Однако некоторые эксперты приводят и гораздо большие цифры — от 2 до 10 млрд. рублей в год.

Подобное положение вещей прочно укоренилось на рынке столичной аренды, и исправить ситуацию крайне сложно. Налоговые органы фактически никаких серьезных мер не принимают. Единственной их попыткой хоть как-то навести порядок в этой сфере была просьба, адресованная москвичам, сообщать о соседях, сдающих свои квартиры в аренду. Но на просьбу почти никто не откликнулся, результата она не дала.

На исправление ситуации решили пойти столичные власти. В конце ноября 2008 года мэрия города предложила департаменту жилищной политики и жилищного фонда наладить учет сдаваемых в Москве квартир. Была предложена следующая схема: арендатор регистрирует договор о съеме квартиры в «Московском городском центре арендного жилья», получает выписку, а с ней отправляется подавать документы на регистрацию по месту пребывания в государственные учреждения города Москвы. Таким образом предполагалось убить двух зайцев: и рынок аренды стал бы более прозрачным, и контролировать миграционные потоки в столице стало бы легче. Но сотрудники Федеральной Миграционной Службы не поддержали начинание московского правительства. В результате, хотя 1 февраля регистрация договоров аренды и началась, но большого смысла эта процедура пока не имеет. Мало кто из арендодателей захочет добровольно «светить» своими доходами перед государственными службами.

«Составление договора найма и его регистрация — необходимые условия формирования прозрачного и цивилизованного рынка. На сегодняшний день никто точно не знает, сколько в Москве квартир и на каких условиях сдается в аренду: «по-белому» сдается от силы десятая часть жилья. В основном это договоры найма дорогого жилья — элитного и бизнес-класса, владельцы которого не хотят никаких «сюрпризов», — констатирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком».

По словам Таганова, регистрация договоров аренды жилья может упростить декларирование доходов от сдачи в наем жилплощади. Это произойдет в том случае, если власти Москвы создадут упрощенную систему, по которой не только сотрудники Центра арендного жилья сами будут передавать всю необходимую информацию в отделения налоговой инспекции, но и владельцам арендного жилья будет приходить налоговое уведомление и счет, который им необходимо будет только оплатить. При этом арендодателям не придется тратить драгоценное время, простаивая в длинных очередях, дабы задекларировать доходы от сдачи своего жилья в аренду. Вполне возможно, что такая процедура все-таки увеличит количество порядочных арендодателей, готовых платить налоги по упрощенной схеме. Соответственно увеличатся и налоговые поступления в столичный бюджет.

Кому это выгодно?

Из текста данного нормативного акта следует, что заниматься регистрацией договора имеет право и арендатор, и хозяин квартиры. Так что все зависит от того, как именно договорятся стороны. Если же говорить о том, получит ли кто-нибудь пользу от процедуры регистрации, то картина складывается неравномерная. Конечно же, пользу получит бюджет столицы, об этом уже много было сказано. «Что же касается сторон сделки, то есть владельцев квартир и нанимателей, то пользы от необходимости регистрировать договор найма им никакой нет. Нанимателям придется платить за получение выписки, владельцам квартир — платить налоги», — рассказывает Дмитрий Таганов. Далеко не все владельцы арендных квартир горят желанием «засвечивать» свои данные и отдавать свои деньги налоговикам. Им гораздо проще сдать квартиру нанимателю, которому такая выписка не нужна. Хотя, после того как стало известно, что ФМС не поддержала инициативу московского правительства, сложно представить, кому из арендаторов вдруг понадобиться эта выписка. Если конечно власти не придумают новую причину, способную заставить съемщиков жилья, либо же самих арендаторов проводить регистрацию договора.

Ни для кого не секрет, что если человек не хочет платить налоги, то никакие процедуры регистрации тут не помогут. Всегда найдутся способы обойти закон, сделать все в своих интересах. «Не думаю, что данный нормативный акт значительно увеличит поступления в бюджет, так как в договоре аренды стороны могут указать значительно заниженную арендную плату, с которой собственник и будет платить НДФЛ, или заключить договор безвозмездного пользования», — говорит Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Тем не менее, если мы все-таки хотим получить цивилизованный рынок, как в развитых странах Европы и США, то необходимо соблюдать определенные правила, в том числе и платить налоги. «Если бы российские граждане не укрывали доходов от сдачи в наем квартир, как в тех же развитых странах, то никаких дополнительных процедур регистрации с составлением реестров и получением выписок бы не потребовалось», — отмечает Дмитрий Таганов. Однако уход от налогов у наших сограждан видимо в крови, и далеко не факт, что властям когда-нибудь удастся достичь прозрачности столичного рынка аренды жилья.


Анастасия Корхонен-Кузнецова
rentagent.ru