Квартира под офис: снижаем постоянные расходы

Новости банкротства
21.08.2008

Недостаток офисных помещений, дороговизна аренды в административных зданиях, а также практическая невозможность выкупа отдельного кабинета в каком-нибудь бизнес-центре не первый год побуждают начинающих бизнесменов к покупке квартиры на первом этаже жилого здания для ведения бизнеса. Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru решил выяснить, в какие суммы выливается содержание такой квартиры.

Есть такие виды бизнеса, которыми заниматься лучше не в офисном здании, а, наоборот, внутри жилого квартала в спальном районе. Взять, к примеру, парикмахерскую, нотариальную контору или стоматологический кабинет. Конечно, можно поместить такую конторку и в крупном бизнес-центре, и в нем клиентами в этом случае будут сотрудники фирм, арендующих помещения в этом офисе.

Однако этими офисными работниками клиентура и ограничится. К тому же многих напрягает царящий в бизнес-центрах пропускной режим, не позволяющий, в частности, сохранить анонимность. Особенно это актуально, если вы фигура публичная. Как-то нежелательно, чтобы подчиненные увидели вас с открытым ртом и перекошенной физиономией на приеме у стоматолога.

Так что многие представители малого и среднего бизнеса предпочитают открывать свой малый и средний бизнес в спальных районах. Здесь клиентура значительно расширяется, и клиенты начинают ходить целыми семьями.

Конечно, покупка квартиры, последующее ее переоборудование и вывод из жилого фонда потребуют больших капиталовложений (На эту тему читайте нашу статью «Жить или не жить: как из квартиры сотворить офис»), но зато не придется ежемесячно вносить арендную плату, тем более что некоторые виды бизнеса имеют ярко выраженные сезонные подъемы и спады.

Но сколько же стоит содержать такую квартиру, и в какую сумму обходятся коммунальные платежи? Помогал нам разбираться в коммунально-офисном вопросе Владимир Иванович, владелец небольшой стоматологической клиники, которая вся уместилась в стандартной трехкомнатной квартире. Квартира выведена из жилого фонда еще в 1996 году, имеет площадь 87,69 кв. метра. Расположена она на первом этаже 17-этажного панельного дома серии П-44Т.


О воде – горячей и холодной
Начнем с тарифов на водоснабжение и канализацию. С 1 января для населения введен тариф 11,8 руб. за кубометр (водоснабжение) и 9,1 руб. коп. за кубометр (водоотведение). Наша стоматологическая клиника попадает в строчку «Промышленные и прочие предприятия»», и для нее тарифы следующие: 14,1 и 11,17 руб. соответственно.

Таким образом, объекты малого и среднего бизнеса – за кубометр воды (если сложить водоснабжение с канализацией) платят в 1,2 раза больше, чем население. Правда, для той части населения, которая еще не перешла на счетчики, а таковых пока большинство, эти кубометры звучат пустым звуком, поскольку они платят по 188 рублей 12 копеек с человека.

Однако водоснабжение и канализация отнюдь не самая тяжелая часть коммунальных расходов. Самой же большой расходной статьёй считаются отопление и горячее водоснабжение. Расценки на эти услуги, как, кстати говоря, и на холодное водоснабжение, индексируются ежегодно, и в нынешнем году они возросли по сравнению с прошлым для населения на 19 %, для бюджетных потребителей – на 16 %; а для прочих потребителей – на 15 %. Прочими потребителями, как вы уже поняли, и являются наши с вами мелкие и средние бизнесмены. Они же и больше всех платят, например, за горячую воду, отпускаемую ОАО «МОЭК»:


Группы потребителейСуммы (руб./куб. м)
Население 57,51
Бюджетные потребители 66,83
Прочие потребители 70,93
Источник: ОАО «МОЭК»




Если у потребителя, относящегося к категории «население», опять же, не установлен счетчик, то он вообще платит из расчета 272,9 рубля в месяц за каждого человека, прописанного в его квартире.


Чтобы было тепло и светло
Та же самая картина возникает и в случае с отоплением. Если население платит за отопление 11 рублей 80 копеек за каждый квадрат общей площади, занимаемой в пределах установленных норм, то «прочий потребитель» за тот же метр платит 16 рублей 40 копеек – в 1,4 раза больше. Правда, столько же платит и житель Москвы за «излишки», например, за отопление своего второго жилья.

Эти тарифы применяются для тех потребителей, которые пока еще не обзавелись тепловыми счетчиками. Таких пока в Москве абсолютное большинство. Для тех же, у кого теплосчетчики имеются, применяется другая схема расчетов: за каждую гигакалорию тепловой энергии жилец платит 737 рублей 80 копеек, а тот, кто использует квартиру под другие цели, платит за ту же гигакалорию 1008 рублей 90 копеек. Соотношение между жилым и коммерческим тарифом опять же в районе 1,4 раз.

Разнятся также и тарифы на оплату электроэнергии. Так, жильцы с электрическими плитами платят за киловатт 1 руб. 66 коп. Для потребителей с газовыми плитами установлен тариф 2 руб. 37 коп. Кроме того, жильцы могут быть двуставочными абонентами, и за ту электроэнергию, которую они расходуют ночью, они платят гораздо меньшую сумму, чем днем – 42 копейки за кВт/ч. Для мелких и средних бизнесменов это неактуально, поскольку клиенты приходят к ним только днём. Поэтому оплачивают они электроэнергию по одноставочному тарифу, который составляет 206,19 копеек за киловатт/час. Это меньше, чем оплата для жильцов с газовыми плитами, но газ в квартирах, выведенных из жилого фонда, вообще отключают. Правда, ничего не стоит выдернуть заглушку и пользоваться газом вообще нелегально, но это уже называется хищением, и рекомендовать это делать мы не будем.

Следует также сказать, что договора с организациями, поставляющими свет, воду и отопление, владелец квартиры, выведенной из жилого фонда, заключает самостоятельно в индивидуальном порядке.


И, наконец, техобслуживание
Плату за обслуживание и текущий ремонт владельцы нежилых помещений вносят также, как и жильцы, но без льгот. Поэтому, если жильцы на первом этаже платят 7,55 руб. за кв. метр, то владельцы нежилых помещений – 8 рублей 39 копеек. Однако если учесть, что из этой суммы исключается плата за обслуживание лифта, поскольку квартира находится на первом этаже, то получается, что владелец нежилого помещения платит несколько меньше, чем жильцы всех этажей, кроме первого, ведь там эта сумма составляет 10 рублей 45 копеек за квадратный метр.


Нежилая «коммуналка» дешевле
Во что же всё-таки обходится эксплуатация выведенной из жилого фонда московской городской квартиры? Вместе с Владимиром Ивановичем мы сравнили – сколько платит он, и сколько – его сосед сверху, проживающий точно в такой же квартире вместе со своей семьей.



Суммы платежей получились следующими:

Вид платежанежилой фонджилой фонд
объем услугсумма, руб.объем услугсумма, руб.
Электроэнергия 100 кВт/ч 206 150 кВт 489
Холодная вода и канализация 30 куб. м 758 4 человека 753
Отопление 87,69 кв. м 1438 87,69 кв. м 1035
Обслуживание 87,69 кв. м 736 87,69 кв. м 916
Горячая вода 10 куб. м 709 4 человека 1092
Итого   3847   4285
Источник: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru





Таким образом, эксплуатация квартиры, выведенной из жилого фонда, в нашем случае оказалась даже дешевле, чем точно такой же квартиры, из жилого фонда не выведенной. Причина? Расход электроэнергии, горячей и холодной воды в нежилой квартире ниже, чем в жилой и даже более высокие тарифы не компенсируют эту разницу.

Однако есть один показатель, который перечеркивает всю эту выгоду. Это – налоги на имущество. Если с физических лиц налог устанавливается в размере 0,2-0,5% от балансовой стоимости, то с юридических – в размере до 2,2%. Кроме того, сама балансовая стоимость объекта нежилой недвижимости, как правило, процентов на сорок выше аналогичных жилых объектов. Таким образом, Владимир Иванович платит ежегодно нехилую сумму в размере примерно 1800 долларов. То есть, по 150 долларов – 3500 рублей в месяц.


Резюме Интернет-журнала о недвижимости Мertinfo.ru
Проведя свое маленькое исследование, мы выяснили, что расходы на содержание квартиры, выведенной из жилого фонда, в ряде случаев могут оказаться даже несколько ниже, а в принципе, находятся примерно на одном уровне.

Следовательно, такое помещение содержать очень выгодно. Если же сравнивать с равнозначным по площади офисным помещением, при цене аренды 50 долларов за квадратный метр в месяц (600 долларов в год – это ставка московского офиса класса В) то ежемесячная сумма в 4385 долларов в просто не идет ни в какое сравнение с теми неполными четырьмя тысячами, но только рублей, которые уходят на содержание квартиры.

Однако следует принять во внимание, что на ее покупку (если ориентироваться на цену примерно по 6000 долларов за столичный метр) уйдет сумма, на которую можно арендовать помещение в бизнес-центре в течение 10 лет! Правда, сюда не включены первоначальные расходы на вывод из жилого фонда, расходы на перепланировку помещения и организацию отдельного входа.




Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/42521.html
 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальное
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Банкротство физических лиц и предприятий
Обзоры СМИ
Законодательство
Новости о банкротстве
Новости банкротства
Кредит
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт

Август 2008
 
Пн   4 11 18 25
Вт   5 12 19 26
Ср   6 13 20 27
Чт   7 14 21 28
Пт 1 8 15 22 29
Сб 2 9 16 23 30
Вс 3 10 17 24 31
 Показать последние статьи