Доход - 33 тыс. рублей: внедряем модель покупки жилья в жизнь

Ипотека
06.06.2008
Дата: 06 июня 2008 | http://www.metrinfo.ru/
Можно ли рассчитывать на какое-либо приобретение на рынке недвижимости, если доход в вашей семье - 33 тысячи рублей на человека? Скептики, конечно, возразят – делать там особо нечего, ведь только метр в столице стоит на 100 тысяч рублей больше этой скромной суммы, на которую можно приобрести лишь четверть «квадрата». Однако Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru попробует решить эту задачу с помощью несложной математической модели.

Мы воспользуемся данными отдела маркетинговых исследований аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», который рассчитывал показатель доступности жилья для семьи со среднедушевым доходом в 33 тыс. рублей.

Определимся с условиями задачи. Возьмем молодую, лет 30-ти семью с одним ребенком, где оба супруга работают и получают примерно по 50 тысяч рублей каждый. Хороший средний уровень хорошего среднего специалиста. Среднедушевой доход в этой семье - 33,3 тыс. рублей, - то есть очень близкий показатель к данным Москомстата, которые легли в основу расчета отдела исследований IRN.RU.

Совершенно очевидно: наша семья будет брать ипотечный кредит – другого пути у нее быть не может. Но для этого необходимо иметь первоначальный взнос, хотя бы 15% от стоимости жилья. Эти накопления надо создать, откладывая не более трети от заработанного, ведь надо есть, пить, одеваться, растить ребенка.

Окончательно формулируем нашу задачу: сколько времени потратит семья из трех человек с доходом 100 тыс. рублей в месяц, чтобы накопить сумму 15-процентного ипотечного взноса при условии, что она будет откладывать 30% своего дохода, то есть 29,7 тыс.рублей?

Комментарий Светланы Тескиной, руководителя отдела маркетинговых исследований аналитического центра IRN.RU:
«Наши расчеты – не иллюстрация к конкретной жизненной ситуации, а математическая модель. Причем, модель довольно простая. Мы не учитывали ни динамику рынка, ни инфляцию, ни возможный рост доходов людей, а исходили из неизменных показателей.

В жизни, конечно, все сложнее. Цены на рынке недвижимости будут, вероятно, расти на уровне инфляции или чуть выше, но в ближайшее время мы ожидаем стагнацию рынка. Разумеется, в жизни люди, которые копят крупную сумму, хранят деньги не в чулках, а открывают депозитные счета под 8-10% годовых.

Наконец, их доходы тоже растут. Будущие заемщики ипотечного кредита стремятся к карьерному росту и финансовому благополучию. Ведь им придется откладывать треть доходов в течение многих лет – именно по такой схеме заемщики расплачиваются с банком. Так что накопление первого взноса для них – очень хорошая тренировка».

Теперь попробуем поиграть с разными вариантами квартир, чтобы понять, какая из них окажется наиболее доступной нашей условной семье. Аналитики IRN.RU рассчитали среднестатистические показатели по типам квартир (одно-, двух-, трехкомнатные) и по удаленности их от МКАД. Для каждой определена стоимость квадратного метра (в однокомнатных метр всегда самый дорогой), площадь и общая стоимость объекта.


Вариант первый:
Среднестатистическая квартира в среднем Подмосковье (удаленность 5-30 км.).

Однокомнатная квартира:
Параметры: площадь 45,1 кв. метров, стоимость квадратного метра – 2100 долларов, полная стоимость 94 700 долларов.

Накопить надо 15% от этой суммы – 14200 долларов. Напоминаем, что откладывать ежемесячно мы сможем 29,7 тыс. рублей - примерно 1250 долларов. Чтобы собрать 14 с небольшим тысяч долларов понадобится меньше года – примерно 11 месяцев.

Двухкомнатная квартира:
Параметры: площадь – 67,2 кв. метра, метр стоит 1990 долларов, а вся квартира – 134 000 долларов. В этом случае накопить нужно будет чуть больше 20 000 долларов, а потратить на это придется 16 месяцев.

Трехкомнатная квартира:
Параметры: площадь 91,3 кв. метра, цена метра – 1960 долларов, а весь объект тянет на 179 000 долларов. Собрать надо примерно без малого 27 000 долларов. Собирать мы их будем 21 месяц. То есть год и 9 месяцев.

Вариант второй
Среднестатистическая квартира в «замкадной» Москве и в ближнем Подмосковье (до 5 км. от МКАД)

Усложним задачу. Попробуем перебраться в ближнее Подмосковье и «дальнюю» Москву. (А в расчетах опустим некоторые необязательные показатели и дадим только конечные цифры, чтобы не перегружать читателя. Логика расчетов уже понятна).

Однокомнатная квартира
Параметры: площадь – 45 кв. м., а стоимость – 122 500 долларов. Процесс накопления 15% от этой суммы займет 14 с половиной месяцев.

Двухкомнатная квартира
Парамеры: площадь 67,7 кв.м., стоимость - 171 200 долларов. Срок накоплений – более 20 месяцев.

Трехкомнатная квартира
Площадь – 93,7 кв. метров, стоимость – 224 600 долларов. Срок накоплений – почти 27 месяцев – более 2 лет.

Вариант третий
Среднестатистическая квартира в Москве, расположенная в зоне от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД

Это самый дерзкий из наших планов и тут мы более-менее подробно рассмотрим всего один вариант.

Однокомнатная квартира
Параметры: площадь - 51,4 кв. метров, кв. метр стоит 5085 долларов, значит ее полная стоимость составляет чуть более 261 000 долларов. Накопить нужно примерно 40 тысяч долларов, и с этой задачей мы сможем справиться в течение 31 месяца, то есть двух лет и семи месяцев.

Остальные московские квартиры в этой зоне слишком дороги для наших скромных покупателей: на первый взнос для «двушки» им пришлось бы копить более четырех лет, а для «трешки» – более шести.


Комментарий Светланы Тескиной:
"Планировать что-то на период более трех лет в нашей стране бессмысленно. Все экономические прогнозы делаются на 3 года максимум. Неизвестно, как потом изменится макроэкономическая ситуация, поэтому все сроки, выше трех лет, во внимание принимать не стоит."

Таким образом, для семьи из трех человек с заданным уровнем дохода доступный вариант – это покупка по ипотеке квартир в среднем и ближнем Подмосковье, а также московской «однушки», которая территориально находится между ТТК и МКАД.


Подмосковные предложения
Что сегодня предлагает ближнее и среднее Подмосковье покупателю? Начнем с самых близких соседей.

Химки. Почти Москва: город вплотную прилегает к кольцевой дороге. В районе Ивакино строится жилой комплекс бизнес-класса, дома – кирпичные. Стоимость квартир начинается от 2760 долларов за метр, площади – от 57,1 «квадратов».

Другой ближайший к Москве, буквально – «через МКАД» город - Люберцы. Здесь можно найти жилье эконом-класса – жилые дома современных серий в новом застраиваемом районе «Красная горка». Например, в 17-этажном панельном доме со стандартным набором квартир цены начинаются от 54 тысяч рублей за метр (2280 долларов).

В Железнодорожном (6 км. от МКАД, станция «Черное») сегодня можно найти квартиры в новостройках, например в кирпично-каркасных домах по цене 1900-2320 долларов за метр. Площади – от 42,1 кв. м. Дома – в новом микрорайне «МАРЗ», на берегу озера Черное.

В Подольске (20 км. от МКАД) предлагают квартиры в монолитно-кирпичных домах. Площади квартир начинаются от 43, 4 кв. метров. Цены: 1930-2350 долларов за метр.

Апрелевка –25 км. от Москвы. Здесь неподалеку от железнодорожного вокзала и от центра города строится жилой комплекс «Новая Апрелевка», - три монолитно-кирпичных жилых дома. Цены «квадрата» - 2230-2370 долларов. Площади квартир - от 45,8 кв. метров.


Покупатель скорее жив?
Еще раз подчеркнем, что расчеты - не отражение реальной жизни, а, скорее, ориентир. Поэтому мы дадим слово экспертам – людям, которые непосредственно с покупателями общаются и попросим их оценить возможности покупателя. Не подходят ли они к концу?

Ресурсы покупателей близки «к исчерпанию», - считает Аркадий Литовский, генеральный директор Национальной Риэлторской Группы NRG. Растут ставки по кредитам, растет себестоимость строительства, а зарплаты за этим не успевают.

Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ», полагает, что возможности покупателей сместились в область кредитных операций, ведь сейчас более 30% сделок совершается с использованием ипотеки. Однако в этом году банки урезали и эти возможности, когда существенно сократили выдачу кредитов и ужесточили прочие условия. К этому прибавился рост цен, и сразу объем зарегистрированных сделок сократился более, чем в 2 раза.

Несколько успокаивает нас Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости. Он говорит о том, что вряд ли динамика роста цен, которая наблюдалась в первом квартале, продолжится. Но нет спору - резкий рост цен ударил по покупателям. Вообще, по мнению Алексея Кудрявцева 2008 г. – последний из ближайших трех лет (2008, 2009, 2010 гг.), когда потребители еще считают возможным купить квартиры. На рынке они себя «видят» в конце 2011 г.

Наиболее оптимистичной оказалась Светлана Корженевская, начальник управления новостроек Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». По ее мнению, покупательские возможности в Московском регионе еще достаточно высоки. Спрос на новостройки заметно опережает предложение.


Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Как видим, наши эксперты склонны «обвинять» в тяжелых судьбах покупателей не только метры и их стоимость, но и банки, ужесточившие ипотечные условия. Тем не менее, на покупателе никто окончательного не ставит. Рынок будет работать по очень простой причине – людям надо где-то жить.




Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/39514.html
 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальная информация
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Обзоры СМИ
Законы
Анализ рынка
Недвижимость
Ипотека
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт
Банкротство физических лиц и предприятий

Июнь 2008
 
Пн   2 9 16 23 30
Вт   3 10 17 24  
Ср   4 11 18 25  
Чт   5 12 19 26  
Пт   6 13 20 27  
Сб   7 14 21 28  
Вс 1 8 15 22 29  
 Показать последние статьи