Сделка: учимся общаться с органами опеки

Новости банкротства
05.06.2008

http://www.metrinfo.ru/


При сделках с недвижимостью и покупателям, и продавцам квартир приходится обращаться в различные государственные инстанции, собирать массу справок. Тем, у кого есть дети до 18 лет – ходить на поклон в отделы опеки и попечительства. Участие государевых опекунов в сделках с квартирами не всегда понятно, овеяно «неизвестным мраком» и страшными рассказами. Сегодня Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru ответит на пять самых распространенных вопросов об опеке и попечительстве.

Вопрос № 1
В каких случаях нужно обращаться за разрешением?
Ответ «когда в сделки фигурируют несовершеннолетние» не совсем верен. Так было до 1 марта 2005 года, когда любая сделка, где ребенок был в продаваемой квартире либо собственником, либо зарегистрирован по месту жительства («прописан»), требовала согласия «опекунов». Иначе органы, осуществляющие государственную регистрацию договоров, просто отказывались принимать документы. Однако в первый весенний день 2005 года вступил в действие нынешний Жилищный кодекс РФ, где, говорит Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании «Бергер и Партнеры», подобное требование сохранилось только для несовершеннолетнего собственника продаваемого объекта. То есть, если ребенок – владелец квартиры, которая продается, либо у него есть какая-то доля собственности в ней.

Если ребенок просто «прописан» - тогда не нужно. «В целом ЖК направлен больше на защиту собственника, чем на членов семьи или иных граждан, зарегистрированных по месту жительства», - резюмирует эксперт.

Примечательно, что в первое время после принятия ЖК регистрирующие органы «по инерции» продолжали требовать согласие органов опеки во всех случаях, и риэлторы продолжали брать их для своих клиентов. Иногда в Регпалате по этому поводу разгорались скандалы: участник сделки справку не принес, документы у него не принимают. Через год-полтора регистраторы удосужились, наконец, прочитать ЖК. Заметим, что в противоположных ситуациях (когда гражданам не выходит послабление, а гайки, напротив, закручиваются) госорганы с первого же дня обо всем осведомлены и делают «как надо». Но это к слову…


Вопрос № 2
Что это за органы?
Официальное название – Отделы опеки и попечительства, действуют в структуре властей районов. Здесь, впрочем, тоже не все просто. Раньше в Москве были просто районные управы, а несколько лет назад прошла очередная административная реформа, при которой из управ были выделены муниципалитеты. Управам оставили серьезные вопросы (торговля, потребительский рынок, ЖКХ) – то есть то, где вращаются реальные деньги. Муниципалитетам же отдали другие функции – профилактику безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних, досуговую работу с населением, ту же опеку – дела, спору нет, важные, но как-то совсем неденежные.

Есть у опеки и еще одна примечательная деталь: полное отсутствие «вертикали», т.е. структур на уровне округа и всей Москвы. Говорят, что при создании этой системы об этом просто забыли – а сегодня получается, что пожаловаться «наверх», если инспектор принимает, на ваш взгляд, незаконное решение, невозможно. Разумеется, остается суд – в нем можно опротестовывать решение кого угодно. Однако, как отмечает Денис Дячек, директор локального офиса «Тушино» агентства DOKI, здесь вряд ли будет практический смысл: сделки на рынке недвижимости совершаются довольно быстро, и за время, пока дело рассмотрит суд, квартира будет десять раз продана другому покупателю. Так что единственный, пожалуй, вариант – жаловаться руководителю муниципалитета. Тонкость тут в том, что этот чиновник, скорее всего, не очень хорошо разбирается в недвижимости, и к тому же не хочет ради интересов какого-то «человека с улицы» отменять решение собственного сотрудника. Поэтому жаловаться начальнику имеет смысл только в тех случаях, когда инспектор по опеке наворотил нечто совсем уже невообразимое.


Вопрос № 3
Исходя из чего решают, - разрешить или не разрешить сделку?
Официально – органы следят за тем, чтобы «интересы несовершеннолетних не ущемлялись». Фактически – жизнь многообразна, и многие вопросы инспектор решает самостоятельно, исходя из собственных представлений об этих самых интересах.

Разумеется, все понятно в очевидных случаях – квартира меняется на бОльшую по площади, район не хуже, количество комнат увеличивается. А как быть в случаях, когда, например, меньше площадь, но лучше район? Или Москва на Подмосковье? Или еще что-то подобное? В таких случаях, говорит Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ», у каждого инспектора – свой «фирменный стиль»: один смотрит на общую площадь, другой на оценку квартиры (за неимением рыночной тут годится бумага из БТИ – что с того, что расстояние между тамошними цифрами и реальной ценой квартиры – как до Луны?!).

Немаловажно и то, как сами взрослые участники сделки объясняют свои мотивы – известны случаи, когда детям разрешали отправиться в квартиры меньшей площади на том основании, что в том районе живет наша бабушка, которая будет сидеть с малышом, или что там лучше школы и детские садики. Иногда бывало и так, что опека «пропускала» сделки, при которых жилищные условия ребенка явно ухудшались, но при этом требовала увеличить его долю. Например, мать с сыном переезжали из двухкомнатной квартиры в однокомнатную – при условии, что вместо совместной равнодолевой собственности в продаваемой квартире ребенок станет единственным собственником покупаемой. Мать, таким образом, лишалась всего.

Или еще реальная история, свидетелем которой был сам автор: разъезжалась семья, и квартира, которая предназначалась ребенку, проходила по метрам, но хромала по деньгам – из современного 16-этажного дома уезжали в 9-этажку, метр в которой дешевле. Тут сама инспектор по опеке (!) сказала матери: «А вы напишите в заявлении, что у бабушки, с которой вы разъезжаетесь, кошка, а у ребенка – аллергия на шерсть».

Отдельно стоит сказать о двух категориях – ипотеке и новостройках. К квартирам, приобретаемым в кредит, отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», первоначально отношение было настороженное: это непонятно что, вроде как и не собственность вовсе… Но годы шли, и «опекуны» к ипотеке подобрели – этому, вероятно, способствовал и тот факт, что кредиты у нас в основном все выплачивают, на улицу заемщиков не выставляют.

А вот с новостройками – с точностью до наоборот. Первоначально инспекторы по опеке их очень любили: дома новые, просторные. Но после того как по стране прокатилась волна митингов обманутых дольщиков, отношение поменялось. «Новостройку «на котловане» не разрешат однозначно, даже если там будет 500 метров, - убежден Д.Дячек (DOKI). – Много рисков, а опекунский совет несет полную ответственность за принятые решения».


Вопрос № 4
Можно ли «договориться» или «обойти» органы опеки?
Один из эпизодических героев «Капитанской дочки» А.С.Пушкина – директор таможни (!) рекомендовал действовать «не оборонительно, не наступательно, а подкупательно». С момента написания романа прошло почти 200 лет (а если считать от описываемых событий, то и того больше – почти 240), но родная страна с тех пор изменилась не очень сильно. «Договориться», конечно, можно – если только случай не вопиющий, и инспектор «понимающий» (см. ответ на предыдущий вопрос).

Официально риэлторы, конечно, говорят, что ничем таким не занимаются, но в частных беседах под водочку рассказывают немало историй о том как «поднесли инспектрисе серебряный кумган ура-тюрбинской работы, сплясали польку-бабочку и пощекотали ресницами пятки». Достоверность рассказов остается на совести авторов – от себя же отмечу, что «опекуны», как и любые чиновники, действуют в определенных рамках. Т.е. где-то что-то немного «подвинуть» - можно, но официально разрешить отъезд семьи с тремя детьми в деревенский дом в Калужской области – это не получится ни за какие взятки.


Вопрос № 5
Итог: действительно ли опека защищает интересы детей?
Здесь, как водится, бывает по-разному. Иногда родители настолько безразличны к судьбе собственных детей, что совершенно посторонние им тети из органов опеки оказываются более надежными защитниками их (детей) интересов. Отдай все на откуп родителям – они свое недвижимое имущество пропьют, оставив наследников без крыши над головой.

«Органы опеки – небезупречная, но все же защита, - говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». – Другое дело, что у этих специалистов не всегда хватает инструментов, навыков и квалификации для того, чтобы реально защитить права детей».

С другой стороны, часто бывает и так, что семья абсолютно нормальная, и вариант они нашли приемлемый, а «опекунша» откровенно куражится или вымогает взятку. Так что все индивидуально – как, впрочем, всегда в нашей жизни.

http://www.metrinfo.ru/articles/38007.html

 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальное
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Банкротство физических лиц и предприятий
Обзоры СМИ
Законодательство
Новости о банкротстве
Новости банкротства
Кредит
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт

Июнь 2008
 
Пн   2 9 16 23 30
Вт   3 10 17 24  
Ср   4 11 18 25  
Чт   5 12 19 26  
Пт   6 13 20 27  
Сб   7 14 21 28  
Вс 1 8 15 22 29  
 Показать последние статьи