Выкуп комнат
Юридическая фирма АКО
Санкт-Петербург
Ефимова 1/4
тел.:974-19-45 980-05-00
В случае невозможности проведения обычной сделки купли-продажи комнаты есть возможность оформить продажу по договору дарения. Согласно ст. 42 "Жилищного кодекса РФ" сособственники имеют преимущественное право на выкуп комнаты в коммунальной квартире. То есть перед продажей, по закону, следует уведомить соседей, являющихся собственниками других долей (комнат) в квартире.
Если в числе участников долевой собственности (собственников соседних комнат) есть несовершеннолетние, от их имени отказ от преимущественного права покупки должны предоставить органы опеки и попечительства. Дабы избежать обращения в эту структуру, иногда используется схема продажи через дарение.
Однако «Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 250 Преимущественное право покупки» позволяет отказом от использования преимущества считать отсутствие ответа. «Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу». Иными словами, продавец должен отправить письменное извещение другим собственникам, и при отсутствии ответа предъявить в УФРС почтовую квитанцию, которая свидетельствовала бы об истечении месячного срока с момента оповещения. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Три месяца исчисляются с момента, когда сособственник узнал о переходе права собственности на долю (о факте сделки купли-продажи). В случае с дарением ему придется также доказывать, что эта сделка является притворной и что имел место факт передачи денег. Это очень непросто, но возможно. Разница между сделкой купли-продажи и дарением состоит в том, что в случае оспаривания сделки «по лучивший дар» не будет защищен статусом «добросовестного приобретателя». 13% составляет налог на наследование или дарение согласно главе 251 Налогового кодекса Российской Федерации.
Дарение - безвозмездная сделка, может быть признана притворной в случае доказанности факта передачи денег. Исковой срок три года. Законом предусмотрен целый ряд веских причин по которым сделка дарения может быть оспорена. Также получение комнаты в дар не дает права на налоговый вычет, которым вправе единожды воспользоваться покупатель жилья. На основании п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации «покупатель имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов… на приобретение жилья».
Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. Если стоимость приобретенного жилья составляет менее 1 млн руб., вычет предоставляется в полной сумме затрат. Если же комната стоила дороже, то вернуть (после обращения в налоговые органы) можно лишь 13% от 1 млн руб., или 130 тыс. руб. Получатель же дара, наоборот, обязан уплатить налог. Об этом многие забывают или просто не знают.
У человека, приобретающего комнату через дарение, могут быть веские при чины иметь на руках документы, подтверждающие уплату им и получение бывшим владельцем недвижимости денег за комнату. Например, если супруги намерены соблюсти равенство прав на приобретенное в браке, а значит совместно нажитое, имущество. В этом случае может быть использована следующая схема: совсем небольшая доля комнаты приобретается по договору дарения. А оставшаяся часть комнаты - по договору купли-продажи недвижимости, уже на законном основании преимущественного права выкупа.
В этом случае особенно важен механизм безопасных взаиморасчетов. Причем гарантии безопасности необходимы как покупателю, так и продавцу. Условия получения денег должны соблюдать интересы как покупателя, так и продавца, каждая передача и получение денег обязательно фиксируется расписками. Для покупателя комнаты защитой от риска незавершения сделки по продаже всей комнаты может стать предварительный договор куплипродажи, подписанный продавцом.
Этот документ позволяет обратиться в суд с иском о понуждении к продаже. Для покупателя важно также, чтобы завершающим условием получения денег была передача комнаты по акту приемки-передачи - с приложением оплаченных квитанций за коммунальные услуги и справки по форме 9 об отсутствии лиц, зарегистрированных в комнате.
Мы предлагаем выкупить Вашу комнату при невозможности получения отказа от соседей(сособственников).Выкуп комнаты возможен и без согласия соседей.Механизм выкупа комнаты следующий:к вам приезжает оценщик, определяет рыночную цену комнаты, Вы собираете необходимые документы-Выписку из ЕГРП, Ф9,Кадастровый паспорт.Закладываем денежные средства в ячейку банка,составляем договор отчуждения. После государственной регистрации Вы получаете деньги.Выкупная цена комнаты составляет 80% от рыночной цены.
За консультацией обращайтесь к нашим юристам:
Оформление сделок с недвижимостью
Выкуп комнат, выкуп освободившейся комнаты
Санкт-Петербург ул.Ефимова 1/4 тел 9741945