Рост цен на недвижимость затрагивает сегодня не только сферу покупки-продажи, но и аренды. При этом по-прежнему существует значительная разница между месячной арендной платой и ипотечным взносом за квартиры одного класса. Аренда была и остается более дешевой, а в отдельных случаях и разумной альтернативой собственному жилью. Корреспондент «Фонтанки» опросил риэлторов и узнал, какие изменения произойдут в этом сегменте в ближайшие месяцы.
Специалисты рынка недвижимости отмечают этой весной снижение спроса в сегменте аренды. Активность съемщиков весной этого года ниже среднего на 45 процентов. Относительно марта прошлых лет показатель также существенно хуже и снижен на 26 процентов. «В целом ситуация неблагоприятная, - говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости «Итака» Яна Долотова. - Это является результатом довольно-таки высоких арендных ставок».
Средняя стоимость аренды комнаты сегодня составляет 8-10 тысяч рублей в месяц, однокомнатной квартиры — 17 тысяч, двухкомнатной — 24 тысячи, трехкомнатной — 30 тысяч рублей. По оценкам некоторых агентств, относительно первого квартала 2007 года средняя цена спроса на комнаты выросла на 32 процента, а на квартиры — на 38. Среди причин удорожания ставки аренды — рост цен на недвижимость, повышение стоимости коммунальных услуг, а также легализация деятельности по сдаче в аренду квартир (при этом реально платят налог за сдачу собственного жилья в аренду не более 5 процентов всех арендодателей). Кроме того, за прошлый год подорожало и жилье, которые ранее считалось дешевым. Наиболее высокие ставки аренды наблюдаются в Центральном районе, чуть ниже стоимость в Петроградском. Самые низкие цены - в Красносельском районе. Спрос на жилье распределяется примерно следующим образом: 55 процентов — квартиры, 45 — комнаты.
«Бизнес по сдаче жилья в аренду по-прежнему выгоден, - говорит менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская недвижимость» Ольга Щетинина. - Амортизация незначительная, так как в договоре аренды прописывается, что квартира должна содержаться в надлежащем состоянии. Срок окупаемости квартиры стоимостью 3 миллиона рублей при стоимости аренды 15 тысяч в месяц — не более 15 лет».
Как отмечают риэлторы, активность спроса на рынке аренды будет ниже среднего, как минимум до июня этого года. После чего рынок «забурлит». Это связано, прежде всего, с притоком иногородних, в основном, абитуриентов. Но несмотря на это, специалисты рынка недвижимости не ожидают существенного роста арендных ставок в летний период. По словам Ольги Щетининой, «основная тенденция, которая в ближайшее время даст о себе знать — снижение ставки к лету. Однако это явление сезонное и в целом на рынок, где стоимость аренды растет, влияет незначительно». По прогнозам аналитиков, цены начнут расти с августа-сентября. В целом рост стоимости аренды жилого фонда по итогам года может составить от 15 процентов.
Основными квартиросъемщиками традиционно являются студенты, молодежь, решившая начать самостоятельную жизнь, или приезжие из других городов. По наблюдениям руководителя департамента жилой аренды агентства недвижимости «Экотон» Элеоноры Ерещенко, в настоящее время повысились требования к снимаемому жилью. Людей часто интересуют пусть и небольшие по метражу квартиры, но с бытовой техникой и с линией Интернет. «С другой стороны, растет количество предложений для более солидных клиентов — это пентхаусы, таунхаусы, элитное жилье в престижных районах города с парковкой и охраной», - говорит она.
Как отмечают специалисты, если раньше очень большим спросом пользовались северные районы города, то сейчас этой тенденции не наблюдается, так как много новых домов комфорт-класса строится и в других районах. В Центральном и Петроградском районах города существует большое предложение элитных квартир с дизайнерскими решениями интерьера. Дворы в этих частях города закрываются, и машины можно оставлять прямо у дверей дома. Привлекателен для съемщиков своими видовыми квартирами Васильевский остров. Сейчас клиентов все больше интересуют квартиры с парковочными местами, с чистыми парадными, консьержами и развитой инфраструктурой.
В целом, по данным отдела аренды жилой недвижимости «Агентства развития и исследования в недвижимости» (АРИН), наибольший объем предложения жилья, сдаваемого в аренду, наблюдается в Приморском и Центральном районах. «Дефицитными» считаются Выборгский, Московский и Фрунзенский районы. Арендодатели предпочитают сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Минимальный срок — 6 месяцев, в среднем же договор аренды заключается на год.
Несмотря на то, что специалисты рекомендуют при поиске комнаты или квартиры обращаться к профессиональным риэлторам, многие пытаются найти жилье самостоятельно. Желание это понятно. Ведь агенты берут за аренду 100 процентов предоплаты, если это комната, и 80, если это квартира. В принципе, и при съеме напрямую у хозяев, последние часто также требуют предоплату в размере месячной ставки. Но этот залог в будущем либо возвращается, либо идет за последний месяц аренды.
С этим, возможно, и связано наблюдаемое риэлторами снижение спроса. Ведь с повышением арендных ставок (плюс необходимость уплаты залога) заставляет людей вести поиски жилья самостоятельно. Судя по различным форумам, комнаты и квартиры люди ищут постоянно. Правда, цена, которую готово заплатить большинство, на несколько тысяч меньше. Комнаты в основном ищут тысяч за 7, а, например, однокомнатные квартиры, до 15 тысяч.
Однако, как показывает практика, найти жилье самостоятельно не так-то просто. Подыскивать комнату-квартиру, которая во всем бы вас устраивала, без помощи агентств можно месяцами. Хотя, это уже вопрос везения. Кому-то из-за невозможности долго ждать придется согласиться и на комнату вдали от центра с соседями-алкоголиками, да еще и переплачивать за нее. А можно при желании найти, например, комнату, пусть даже и не в центре, но в отличном состоянии, с немногочисленными соседями и по приемлемой цене, при этом не уплачивая залог. То же касается и квартир.
Сами участники рынка недвижимости предлагают обращаться по вопросу аренды только в агентство. Специалист должен предоставить договор найма, где будут учтены интересы обеих сторон — как нанимателя, так и наимодателя. Это дает некоторую гарантию, что вы не будете обмануты.
В то же время, люди, которым приходится снимать жилье постоянно, рассказывают случаи «развода» со стороны даже казалось бы приличных агентств: «Вот пришли смотреть комнату, а агент говорит: «Комната хорошая, но на нее претендуют другие. Если Вы сейчас дадите пару тысяч, я смогу сказать, что Вы залог уже внесли». Есть истории и о добропорядочных специалистах: «Агент со мной в мороз, вьюгу и дождь ходила по городу, боролась за цену...».
Характеристики квартир, сдаваемых в аренду:
Представленное на рынке аренды жилье можно поделить на «эконом-класс», «комфорт», «бизнес-класс» и «элит».
Квартиры «эконом-класса» наиболее востребованы. В основном они находятся в «сталинках», «хрущевках» и «кораблях». Самые дешевые располагаются в спальных районах города без ремонта, со старой поломанной мебелью. Стоимость таких квартир можно поднять, сделав простой косметический ремонт и купив новую, пусть даже самую дешевую мебель и бытовую технику. Можно обставить только кухню, поскольку около 20 процентов нанимателей предпочитают снимать квартиры без мебели и обставлять комнаты самостоятельно.
Средний сегмент «эконом-класса» - это также квартиры в спальных районах, но уже с косметическим ремонтом, недорогой мебелью и бытовой техникой. Иногда имеется телевизор. Также нет охраняемого подъезда и парковки, машину можно поставить вдоль тротуара под окнами. Как правило, от такой квартиры можно добраться за 10-15 минут на общественном транспорте. Дешевле стоят квартиры с плохой транспортной доступностью, отдаленные от метро, с нерегулярным графиком движения общественного транспорта, также находящиеся на первом этаже.
К самому дорогому сегменту «эконом-класса» относят квартиры без ремонта в центре — Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах. Они выигрывают в цене за счет своего расположения. Но из-за отсутствия ремонта до среднего класса не дотягивают. Количество таких квартир с каждым годом уменьшается, так как арендодателям выгоднее сделать ремонт и сдавать их дороже.
Квартиры класса «комфорт» уступают по объему спроса классу «эконом». Они могут размещаться в старом фонде, домах типовых массовых серий и новостройках. Такие квартиры редко снимают петербуржцы. В основном, это иностранцы, приезжающие в город в качестве туристов или по работе, а также сотрудники иногородних фирм, приезжающие в командировку. Нередко квартиры класса «комфорт» сдают посуточно.
К нижнему сегменту среднего класса относят квартиры в спальных районах города с неплохим ремонтом и недорогой мебелью. Должны присутствовать импортный холодильник, стиральная машина и телевизор. В таких домах обязательно имеется кодовый замок или домофон, иногда бывает бабушка-консьержка. Подъезд должен быть чистым и хорошо освещенным. Поблизости не должно быть промышленных предприятий. Расстояние до метро не больше 20 минут пешком.
Высший сегмент среднего класса должен обладать теми же характеристиками, что и низший сегмент. Но располагаться такая квартира должна более приближенных районах города.
Квартиры «бизнес-класса» обязательно должны находиться в новом, не панельном доме, либо в доме, принадлежащему к реконструированному старому фонду. Географически может находиться как в центре, так и в спальных районах. Как правило, такие квартиры имеют большую площадь кухни и санузла, а также высокие потолки. В домах обязательно есть открытая охраняемая автостоянка, консьерж или, как минимум домофон, с видеонаблюдением. Также характерен хороший ремонт, стеклопакеты, новая мебель хорошего качества. Помимо холодильника, стиральной автоматической машины и телевизора необходима микроволновая печь и компьютер.
Элитные квартиры могут находиться как в центре, так и в престижных зонах спальных районов. Главное, чтобы присутствовали техническое оснащение здания, коммуникации и системы безопасности. Такие квартиры должны размещаться в новом кирпично-монолитном доме или недавно реконструированном здании. В квартире должен быть сделан евроремонт, установлены стеклопакеты, иметься подземный гараж, охраняемая придомовая территория. Также необходим красивый вид из окна. Элитные квартиры, как правило, обставлены новой дорогой мебелью и качественной бытовой техникой. Расстояние до метро здесь не имеет значения. Дом должен иметь хорошо развитую инфраструктуру: фитнес-клуб, солярий, бассейн, салон красоты и т.п.
Анастасия Митина,
Фонтанка.ру
