Между ОАО "Всероссийский банк развития регионов" (далее - Банк) и ЗАО "Серпуховской текстиль" (далее - Общество) был заключен договор об открытии кредитной линии. В качестве обеспечения исполнения обязательств по этому договору Банк и третье лицо подписали договор залога недвижимости (ипотеки) (далее - договор), предметом которого были 11 нежилых зданий и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Договор был зарегистрирован.
В договоре была определена общая стоимость заложенных объектов недвижимости, но не стоимость каждого из них.
Впоследствии заемщик не возвратил кредитные средства, и Банк подал в суд иск об обращении взыскания на заложенное имущество.
Стороны, заключая договор залога, нередко закладывают несколько объектов по одному договору и указывают общую оценку залога, не уточняя стоимость каждого объекта. Это может быть связано с тем, что заложенное имущество было приобретено залогодателем по одному договору купли-продажи, в котором была указана единая цена.
Статья 339 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), а также п. 1 ст. 9 Федерального закона от ! 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривают в качестве существенного условия договора залога оценку закладываемого имущества. Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не уточняют, какой должна быть оценка залога, если объектов договора несколько. Достаточно ли указать общую оценку всех заложенных объектов или необходима оценка каждого из них? Является ли условие договора залога нескольких объектов об их оценке согласованным, если указана только общая стоимость всего заложенного имущества, а каждый объект в отдельности не оценен?
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Суды исходили из того, что договор залога является незаключенным ввиду несогласованности сторонами условия об оценке, поскольку в договоре указана только общая стоимость заложенного имущества и каждый объект недвижимости в отдельности не оценен.
ВАС РФ в Определении от 23.04.2010 N ВАС-2620/10 (далее - Определение), принятом по данному делу, пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора в целях единообразного толкования и применения норм права при разрешении рассматриваемого вопроса.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) отменил судебные акты судов нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Это следует из системного анализа норм ГК РФ, Закона об ипотеке, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Кроме того, ни ст. 339 ГК РФ, ни ст. 9 Закона об ипотеке не содержат указания на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности.
Поэтому определения в договоре залога (в том числе залога недвижимости) общей стоимости заложенного имущества достаточно для того, чтобы считать условие об оценке залога согласованным.
Таким образом, Президиум ВАС РФ поддержал преобладающую в настоящее время позицию по данному вопросу. Однако следует отметить, что в рассматриваемом Постановлении не указана связь условия об оценке залога с реализацией заложенных объектов недвижимости.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
