Новости

Вопрос о том, когда отрицательный тренд на рынке петербургской недвижимости сменится относительной стабильностью, так и остался висеть в воздухе. В некоторых сегментах можно предположить скорый выход на «плато», но по большей части цены за последние две недели продолжали снижаться.


Февральский «всплеск» в части элитной недвижимости расценивают сегодня как кратковременное оживление рынка, которое в устойчивую тенденцию так и не перешло. Анализируя график изменения средней цены продажи кв. м. по времени, можно видеть, как с 10 по 24 февраля цена на элитную недвижимость упала со 146.441 руб/м.кв. до 111.926 руб/м.кв, то есть на 23,6%.



Выражение «прыжок дохлой кошки», почерпнутое из свежих новостей о фондовом рынке, впрямую относится на сегодняшний день к данному сегменту недвижимости Санкт-Петербурга. Этот феномен определяется, как не имеющий под собой серьезных поводов скачок рынка вверх и связан, по всей видимости, с постпраздничным единовременным появлением на рынке значительного количества дорогих предложений. Уменьшение цены предложения говорит и о том, что вера в незыблемость ликвидности элитного жилья у продавцов покачнулась из-за ухудшения общей экономической коньюнктуры. Падение средней цены продаж по вторичному рынку в Санкт-Петербурге за последние 2 недели составило 0, 7%, а в отношении рынка новостроек этот показатель составил 1%. В среднем такая динамика и предсказывалась большинством аналитиков, которые предполагали для обоих этих рынков плавное, но неуклонное снижение. Распределение активности продаж по районам Санкт-Петербурга остается традиционным: по новостройкам лидируют Приморский (19,54%) и Московский районы (14,35%).



Рост активности продаж был в последнее время особенно заметен по сравнению с «выжидательной» позицией продавцов, которую они стабильно занимали с начала текущего года. Этот рост наблюдается во всех сегментах приблизительно с одинаковой интенсивностью. В элитной недвижимости количество предложений выросло с 12.496 до 13.216, или на 5,8%, на вторичном рынке рост предложений наблюдался с 17.692 до 20.336, или на 15,5%, а в отношении новостроек количество предложений изменилось с 4.839 до 5.261, то есть на 10,2%. Интересно, что в более детальном рассмотрении по отдельным районам картина не так однозначна. Если взять районы, в которых отмечается самое высокое количество предложений, можно увидеть, что, например, в Приморском районе предложение по вторичному рынку сократилось (пока незначительно), по элитной недвижимости – также сокращение, с 1.274 до 1.008, а по новостройкам – за две недели изменений практически нет. Это свидетельствует об особенностях территориального развития: многонаселенный район, скорее всего, первым почувствует на себе пресловутый дефицит предложения, который предрекают еще с конца прошлого года. Однако в подавляющем большинстве районы Санкт-Петербурга держатся в русле общей

тенденции.
По вторичному рынку наибольшее количество предложений исходит от заинтересованных лиц и организаций из Невского (9,32%), Калининского (9,48%) и Приморского района (9,53%), а в целом предложение гармонично распределяется по всему городу. По элитному жилью показатели активности в разных районах Санкт-Петербурга также остаются в традиционных рамках: в Центральном (13,32%), Петроградском (10,9%) и Василеостровском районе (9,22%) сосредоточено наибольшее количество предложений по типу жилья, отвечающего критериям элитности. Увеличение предложений по аренде идет практически по всем районам в значительном количестве. Данные по основным районам Санкт-Петербурга обобщены в следующей таблице:

Увеличение предложения по аренде жилья в Санкт-Петербурге с 10 по 24 февраля 2009 года

Говоря об изменении цен в части аренды жилья, необходимо отметить, что положительная динамика по квартирам большой площади также обманула ожидания как и рынок элитного жилья. (Необходимо помнить, что данные графики учитывают именно «рекламную» цену предложения) 



За последние две недели средняя цена аренды трехкомнатной квартиры снизилась с 71.263 руб. до 70.031, то есть на 1,7%. Квартиры в элитном сегменте подешевели для арендаторов с 37.548 до 34.869 руб. , или на 7%. Двухкомнатные квартиры претерпели изменения по цене аренды с 35.635 руб до 32.351 руб, что составляет 9,3%. Однокомнатные малогабаритные квартиры потеряли за этот же период с 21.144 руб до 18.911 руб, или на 10,5%.

Рост предложения при снижающихся рублевых ценах позволяет предположить, что придерживаемое в ожидании лучшей ценовой ситуации жилье все-таки выставляется сегодня на продажу - оказывают свое действие негативные экономические прогнозы, такие, например, как "заклинания" Алексея Кудрина, вице-премьера, министра финансов РФ по поводу 5-10 лет возвращения к докризисным ценам на жилую недвижимость. В огромной степени на снижение цен влияет падение доходности инвестиций в этот сектор экономики и постепенный уход с рынка платежеспособного покупательского спроса.

Комментарии специалистов рынка к индексу недвижимости Restate.ru:

Александр Гребенко, генеральный директор компании «Кредитный и Финансовый Консультант»:
Активная динамика цен в сегменте элитной недвижимости объясняется малым количеством реальных сделок на рынке. Поэтому такие «скачки» графика легко могли спровоцировать пять-десять продаж. В настоящее время спрос на элитные квартиры снижается, если раньше средняя цена на рынке держалась на уровне 150 тыс. руб. за кв. м, то сейчас стоимость упала до 120 тыс. руб. за кв. метр. А цена реальной сделки, с учетом скидок, на которые приходиться соглашаться продавцам, может отличаться от рыночной на 15-20% в меньшую сторону.

На первичном рынке идет медленное, но стабильное снижение цен. Строительные компании заморозили все проекты с готовностью менее 60-70%, банки не выдают кредиты под строящуюся недвижимость. Поэтому даже потенциальные покупатели квартиры в новостройках остались не удел. На вторичном рынке также идет сокращение покупательского спроса, который влияет на стоимость квартир. Средняя цена квадратного метра в феврале, на вторичном рынке 90-95 тыс. руб.

Павел Пикалев, руководитель компании «Penny Lane Saint Petersburg»:
- Элитная недвижимость сконцентрирована в Центральном и Петроградском районах, и стоимость квартир там не проявляет тенденций к снижению. Что касается Петроградского района, в частности, Крестовского Острова, где много нового строительства, цены там значительно выросли, в частности из-за повышения цен девелоперами. Продолжается медленный рост предложений о продаже, также отметим давно существующую нехватку предложений готовых квартир "под ключ" в новых элитных жилых комплексах.

Терентьева Юлия, специалист ГСК "ЛенСпецСтрой"-"Маяк":
- Тенденции на рынке недвижимости в целом совпадают с настроением экономики в целом. В условиях высокой неопределенности, нестабильности спрос уменьшается. Количество сделок снижается, в частности, количество сделок с целью улучшения жилищных условий резко снижается, количество сделок по закрытию спекулятивных позиций, сделок с целью ухода из выскорискованного долевого строительства - увеличивается. Данную тенденцию также провоцирует не доступность привлечения ипотечных кредитов для населения. С другой стороны некую поддержку рынку оказала сложная ситуация на валютном рынке, что особенно сильно сказалось на ранке элитной недвижимости, где традиционно количество спекулятивных операций значительно выше. Хотя в кризисных условиях средние параметры менее показательны, чем в нормальных условиях. В частности: ценовая структура рынка новостроек изменилась - готовые квартиры остались в цене, дома с поздним сроком сдачи продаются с дисконтом, что не отражает статистика.

Дмитрий Миронов, директор консалтинговой компании «Питер Девелопмент»:
- Тенденция к снижению цен сохраняется на первичном и вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга последние несколько месяцев. В январе-феврале 2009 года усилился интерес со стороны покупателей, в агентствах недвижимости и строительных фирмах стало больше звонков. Некоторые строительные компании отметили небольшой всплеск продаж. Это можно объяснить тем, что люди, у которых остались на руках деньги, стремятся их сейчас вложить. Но общая ситуация осталась негативной, так как, во-первых, таких людей совсем немного, а, во-вторых, ипотека по-прежнему недоступна. Снижение цен в феврале просто показывает, что разрыв между ценой предложения и ценой спроса остаётся большим, немногочисленные проходящие сделки идут с существенными скидками.

Элитный рынок живёт по своим законам, и резкие скачки цен данному сегменту не свойственны. Скорее это связано с особенностями статистической обработки. Количество выставляемых на продажу объектов обычно не велико и отдельный выставленный дорогой объект может существенно повлиять на среднюю цену, что видимо и произошло.

Если говорить об общем тренде цен на жилую недвижимость в следующем месяце, то здесь можно ожидать небольшой рост цен, в случае если заявленные цены продажи будут совпадать со стоимостью сделок. Но поскольку рынок сейчас инертен, скорее всего, изменения смогут произойти не ранее мая. Но в мае они могут быть инициированы только законодательной и регулирующей деятельностью государственных структур (АИЖК, к примеру). В противном случае с наступлением традиционного летнего спада активности, все изменения на рынке станут возможны только осенью.

Евгений Якушин, генеральный директор Управляющей компании «Система»:
- Безусловно, элитная недвижимость пострадала за последние месяцы сильнее других сегментов. Уровень цен уже почти достиг летнего уровня цен на жилье эконом-класса на вторичном рынке. Если делать прогноз вперед, то, думаю, обесценивание продолжится еще некоторое время.

Вторичный рынок демонстрирует неуклонное снижение цен. Думаю, что пока ситуация сохранится. Возможно, будет небольшой обвал цен весной – дисконт где-то на три процента в месяц.

Изменения рынка первичного жилья практически повторяют изменения на вторичном рынке. Сейчас спрос наблюдается в основном на жилье с высокой степенью готовности. Риски, связанные со сроками завершения начатых проектов, увеличились в разы. Этот фактор наиболее значителен из всех, сдерживающих спрос на первичном рынке жилья. График динамики цен на недвижимость наглядно демонстрирует, что деньги сейчас дороже чем активы.

Старков Олег Юрьевич,к.э.н., в.н.с. ЦЭМИ РАН:

- На рынке недвижимости наблюдается схлопывание спекулятивного «пузыря» цен и переключение оставшихся владельцев квартир, скупленных «в запас», на извлечение дохода из жилищных активов за счет аренды. Эти явления прослеживаются на графиках.

С сентября 2008 г. количество предлагаемых к продаже квартир (инвестиционных) сначала резко возросло (до 53 тыс. в начале ноября), а затем также резко сократилось. Причем в феврале 2009 г. на продажу предлагалось гораздо меньше квартир (20 тыс.), чем в октябре 2008 г. (32 тыс.).

Владельцы «запасных» квартир активнее стали предлагать их в аренду, нежели выставлять на продажу в условиях снижения цен. Синхронное движение количества предлагаемых к продаже и аренде квартир можно объяснить тем, что их владельцы (скорей всего, это риэлторские агентства) постоянно присутствовали на обоих рынках, сравнивая их доходности. В начале года выбор был сделан в пользу рынка аренды.

Расширение предложения арендного жилья привело к снижению ее цены до 18,5 тыс. руб. за 1-комн. квартиру.

Что будет дальше с ценами, определится из соотношения количества покупателей жилья для проживания и количества продавцов «запаса» жилья, аккумулированного за предыдущие 4-5 лет.

Уровень возможного падения цен можно найти с помощью рынка аренды. Если взять однокомнатную квартиру на вторичном рынке, площадью 50 кв.м, то она в феврале 2009 г. по цене 90 тыс. руб./кв.м стоила 4,5 млн. руб. Чтобы ее держать в активе, нужно, чтобы ее доходность была не меньше других надежных активов, например не ниже 15% в год. То есть 675 тыс. руб. в год. Если роста цен нет, то доход идет только от аренды. Но при этом аренда такой квартиры по 26, 5 тыс. руб. в месяц приносит 318 тыс. руб. в год. Это ровно столько денег готова платить за квартиру основная масса покупателей жилья для проживания (например, при помощи кредита). При заданном платеже за аренду и требовании доходности в 15% в год, цена покупки этой квартиры должна снизиться до 2,1 млн. руб. То есть, чтобы привлечь спрос среднего покупателя, способного приобрести эту квартиру при помощи кредита по ставке 15%, цена за один кв.м должна быть 42,4 тыс. руб. Это, наверное, близко к себестоимости сегодняшнего жилья. Таким образом, падение текущих рублевых цен может в течение этого года составить 50%.

Несмотря на сокращение количества предложения цены на вторичном рынке продолжают падать, поскольку к рынку жилья исчезло доверие тех, кто вкладывал в него свободные сбережения.

Снижение цен на 20-30% не обеспечит серьезное привлечение на рынок покупателей для проживания. Поэтому сейчас средние квартиры стоят без спроса. Потребность среднего класса в жилье для проживания огромна, но она без денег.

В настоящее время складывается ощущение, что на рынке продается либо элитные квартиры (сбережение капитала), либо самое дешевое вторичное жилье, чтобы семьи могли разъехаться. Эти силы поддерживают сегодня продажи.

Чтобы переломить эту ситуацию, нужно одновременно предпринять меры по расширению спроса и предложения жилья в сегменте для среднего класса. Автоматически координация этих сил в этом сегменте пока не возникает. Частично это происходит из-за массового отсутствия кредитных историй у большинства населения.

Елена Горелкина, Restate.ru