Договор купли-продажи земельного участка

25.05.2009
 

 


Предоставляем услуги: составление и регистрация договоров купли-продажи земельных участков, дарения, мены, найма, аренды квартир, домов, помещений, получение необходимых документов и справок


 


 Наши контакты:    Юридический центр Росжилобмен       тел:  +79111432911                


Санкт-Петербург  м.Сенная площадь, улица Ефимова, дом 1 оф 19


эл. почта 9741945@mail.ru


 


При заключении договоров купли- продажи земельных участков необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.


Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов. Статья 27 ЗК определяет перечь земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. В отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к Федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако действие названного Закона не распространяется на земельные участки, перечисленные в п. 7 ст. 27 ЗК.



Сделки с иными земельными участками совершаются в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Среди специальных правил, установленных ЗК относительно продажи земельных участков, следует назвать ст. 35 и 37. Законом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Недействительность некоторых условий договора купли-продажи прямо оговорена в п.2 ст. 37 ЗК.


Предоставление продавцом заведомо ложной информации о земельном участке порождает у покупателя право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «продажа недвижимости» гл. 30 «Купля – продажа» ГК. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 обязательной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю.



Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения – зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания. Статьей 37 ЗК установлены следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК и п. 2 ст. 8 ЗК, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав в договоре должны быть указаны: местоположение участка, площадь, кадастровый номер, категория земли целевое назначение), разрешенное использование участка.


Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.


С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также могут быть включены сведения:


о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.


Признаются недействительными условия договора:


Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственном желанию, ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.



При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с постановлением Правительства РФ от 08. 04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Нормативная цена земли указывается в кадастровом плане участка. Законом не установлено, что кадастровая стоимость земельного участка – обязательное условие сделки. Покупка земельного участка – это выгодное вложение денег.


 


Существенными элементами для договора купли-продажи земельного участка являются:


- категория земли


- целевое использование


- адрес


- площадь


- кадастровый номер земельного участка


- соответствие адреса в договоре кадастровому паспорту


- наличие либо отсутствие строений на участке


- минимальный размер участка ( для земель селькохозяйственного назначения)


- цена, как обязательный элемент


 


Многие покупают земельный участок, даже если не имеют средств для возведения коттеджей, т. к. цены на участки всегда растут. Для того чтобы сделка оказалась выгодной требуется комплексный и ответственный подхода. Также чтобы не чувствовать непонимания происходящих процедур по сделке и в последствии не чувствовать себя обманутым из-за через край возложенных контрагентом на вас обязательств лучше всего обращаться к профессионалам рынка недвижимости, хорошему юристу.


 


Форма договора купли-продажи земельного участка


 


Законом предусмотрена простая письменная форма договора. Состовляется в виде одного документа. Волеизъявление сторон варажается путем подписания. Стороны договора в документе описывают права и обязанности, существенные элементы предстоящей сделки. Такая форма заключения сделки является онцессуальной. В основу консенсуального договора положено взаимное доверие сторон договора. Обмениваясь взаимными обещаниями исполнить те или иные действия, каждая сторона полагается на честность своего контрагента и основывает свои расчёты на взаимном интересе в договоре. Поэтому основанием договора является простое соглашение, а не предварительное исполнение договора одной из сторон. Сила консенсуального договора заключается не в самой букве соглашения, а в его внутреннем содержании — в соответствии эквивалентов, обмениваемых сторонами и оцениваемых по началам доброй воле.


Двусторонность и взаимность создают юридическое равенство сторон, его заключивших. В историческом развитии консенсуальный договор является поэтому выражением вполне развитого и свободного строя общества, построенного на обширном гражданском обороте и, в противоположность реальному договору, основанному на  личном доверии.


 


 


Образец договора купли-продажи земельного участка 2015


 


Приводим простейшую форму, в которой нет обязанностей, ответственности сторон, других пунктов, описывающих взаимоотношения сторон в сделке. Реальные взаимоотношения сторон  намного шире и многообразнее - желательно в договоре указать больше, а не меньше, чтобы позже не встречаться в суде.


 


ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА


 


г. Выборг,  Ленинградская область,


тридцатое октября


две тысячи пятнадцатого года


 


            Мы, гр. РФ,  ________________, пол-женский, ____ ______   _____ года рождения, место рождения: ____________, паспорт серии _______________, код подразделения: _______, проживающая ________________________, именуемая в дальнейшем «Продавец», и гр. РФ ________________, пол-женский_______________ года рождения, место рождения ___________, паспорт ___________________, код подразделения _______, проживающая в ____________________, именуемая в дальнейшем «Покупатель», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:



  1. Продавец продал, а Покупатель купил:


земельный участок площадью 600 (шестьсот) кв. м, кадастровый номер :


_____________________, находящийся по адресу: ________________________,


категория: земли сельскохозяйственного назначения,


целевое назначение: для ведения садоводства.


      2. Земельный участок принадлежит Продавцу на основании ___________________.


     Земельный участок оценен сторонами в сумму 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Данную сумму Покупатель выплачивает Продавцу после регистрации перехода права собственности на имя Покупателя в течении 3-х рабочих дней после получения свидетельства о регистрации, что будет подтверждено распиской от Продавца. Расчеты между сторонами осуществляются через сейфовую ячейку банка ______________________


     Стороны установили, что с момента подписания настоящего Договора и до полной оплаты земельный участок не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п.5 ст.488 ГКРФ.


     Передача земельного участка осуществляется в течении недели по акту приема-передачи после получения свидетельства о праве на имя Покупателя.  При передаче земельный участок освобожден от имущества, принадлежащего Продавцу или третьим лицам. Строений на  передаваемом земельном участке нет.


      Стороны подтверждают, что действуют добровольно, без принуждения, понимают значение своих действий, не заблуждаются относительно сделки и всех ее условий, а также что на момент подписания договора они не лишены и не ограничены в дееспособности. Настоящий Договор составлен и подписан в трех экземплярах.


       Подписи сторон:


  _____________________________


__________________________________


 


Правоустанавливающие документы на земельный участок


 


Продажа земельных участков регулируется государственными органами на основе Гражданского кодекса РФ (статья 209), Земельного кодекса РФ (статья 37) и осуществляется в определённом порядке с соответствующей подготовкой документов собственниками земельных объектов.


 


В настоящее время владельцы земельных участков обладают различными видами правоустанавливающих документов, подтверждающими их возможности владения и, соответственно, реализации (продажи) земельной недвижимости:


1. Свидетельства о государственной регистрации права, выданные региональными органами регистрационной службы и кадастровые планы, выданные региональными органами кадастровой службы.


2. Свидетельства старого образца (розовые или маленькие белые), выданные районными земельными комитетами (комитетами по землеустройству и землепользованию) по постановлениям районных администраций в уже давнее время, но имеющими юридическую силу в настоящий период.


3. У части владельцев земельных участков, исправно или неисправно платящих налоги на землю, на руках лишь постановления районных администраций о предоставлении им земли или договоры о покупке или аренде земельных участков.


 


В перечисленных документах в обязательном порядке отражены категории земельных участков (садоводство, земли поселений, земли лесного фонда, земли запаса, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли промышленности), разрешённое использование (ИЖС, ЛПХ, фермерское или крестьянское хозяйство и др.), а в строке «вид права», подтверждающим, по сути, собственность, указаны условия пользования земельным участком:


• Собственность (или аренда) - в свидетельствах нового образца.


• Постоянное (бессрочное) пользование.


• Пожизненно наследуемое владение.


• Аренда.


• Безвозмездное срочное пользование.


• Частная собственность.


 


Продать можно только тот земельный участок, который является собственностью и прошёл государственный кадастровый учёт (в случае аренды земельного участка возможна переуступка права аренды покупателю). Это означает, что для продажи земельного участка на руках у его собственника должен быть определённый пакет документов - свидетельство на право собственности или свидетельство о государственной регистрации права (пользователям земельных участков, имеющим лишь постановления о предоставлении земельного участка, необходимо завершить оформление участка в собственность, то есть получить Свидетельство государственного образца на землю) и кадастровый план земельного участка, но не старый, а подготовленный специально для продажи.


 


К ним должны быть подготовлены ещё и другие документы (различные справки: выписки из БТИ, выкопировки из карт землепользования, справки по отсутствию задолженности по оплате налогов за землю из поселения ( волости), справки из налоговой службы, нотариально заверенные согласия супруга или супруги, разрешения органов архитектуры на продажу, справки об отсутствии арестов на участок и т.д.).


 


 Документы для продажи земельного участка


Итак, какие документы нужны для продажи земельного участка, где их можно получить и подготовить:


1. Выкопировка из карт землепользования - в приёмный день прибыть в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок, получить выкопировку у землеустроителя, заверить печатью и подписью главы администрации поселения.


2. Справка об отсутствии задолженностей по оплате налогов за землю – получить в бухгалтерии администрации поселения, заверить печатью и подписью главы администрации поселения.


3. Справка формы №9- в администрации поселения. Справка формы №9 о прописке дополнительно, если нет проживания по адресу участка.


4. Заявление о продаже земельного участка и получение выписки из земельного кадастра для продажи (КПЗУ)—отделение Росреестра по субъекту федерации ( в Ленинградской области - приемная на ул. Чапаева дом 15) либо через МФЦ.  


5. После получения выписки из кадастрового плана земельного участка (выписки КПЗУ), а также заказ и получение справок о нормативной цене земли с комплектом полученных документов обратиться в одну из действующих на территории района лицензированных геодезических землеустроительных организаций для составления договора на проведение геодезической (кадастровой) съёмки и подготовку пакета документов на продажу земельного участка (межевого дела).


6. По результатам проведения геодезической съёмки (ориентировочно через месяц) получить протокол согласования границ участка. Провести подписание протокола с владельцами соседствующих земельных участков и в администрации поселения, где расположен земельный участок, заверить печатью администрации согласованный протокол. Доставить протокол обратно в геодезическую организацию, с которой заключён договор.



7. В случае, если на участке есть строения (дом, хозяйственные постройки, гараж и др.) , заказать в приёмный день в районном БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт строений с вызовом и организацией замеров техником БТИ. После подготовки технического паспорта представить его и соответствующие справки БТИ об оценочной стоимости в геодезическую организацию. При отсутствии строений в БТИ заказывается справка об отсутствии строений.


8. Справка из отдела архитектуры районной администрации об отсутствии возражений на продажу земельного участка.


9. После завершения кадастрового и землеустроительного дел в геодезической организации (ориентировочно через 3-6 месяцев от момента заключения договора ) получить в приёмный день в территориальной кадастровой палате кадастровый план земельного участка (КПЗУ) для продажи.


10. Для совершения сделки купли-продажи (составления договора купли-продажи) в нотариате или по простой письменной форме договора в регистрационной палате дополнительно к полученным документам, укладываясь в сроки действия справок, из районной налоговой инспекции получить справку из об отсутствии задолженностей по налогам (в обмен справки по налогам из волости). При отсутствии в момент сделки одного из супругов представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу земельного участка (и строений, если таковые есть на участке).


11. В приёмный день заказать и получить в регистрационной палате выписку из ЕГРП. Далее в регистрационную палату сдать на оформление свидетельства на право собственности на нового владельца участка - кадастровый план для продажи (КПЗУ), технический паспорт строений и все вышеперечисленные справки и выписки. Представлена самая общая схема подготовки документов для продажи земельного участка.


 


Получение необходимых  документов - Юридический центр Росжилобмен +79111432911


 


Пересылаете нам необходимые для Вашего договора данные и через 2 часа распечатываете готовый договор 


Стоимость составления договора -1000 рублей. 


Санкт-Петербург, м.Сенная пл., улица Ефимова дом 1 офис 19


тел: 974-19-45 эл.почта: 9741945@mail.ru