Оформление земельного участка

15.03.2011
 

 


Особенности оформления земельного участка.


 


В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ отчуждение строения, расположенного на земельном участке, принадлежащем одному лицу, производится вместе с земельным участком.


 


Чтобы продать земельный участок и дом, Вам необходимо оформить дом в собственность.


Для совершения сделки необходимо собрать пакет документов:


-правоустанавливающий документ на землевладение (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление администрации, Свидетельство о государственной регистрации права собственности)


-кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), изготовленный в установленном порядке и удостоверенный соответствующим территориальным органом, на который возложены функции по ведению государственного земельного кадастра


-Свидетельство о праве собственности на жилой дом и иной документ, подтверждающий право собственности Технический паспорт из Бюро Технической инвентаризации на дом


-справка о размере земельного налога и налога на домовладение из ИМНС соответствующего города (района) по состоянию на текущий год


 


Список документов следует уточнить в Управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения Вашего земельного участка.


 


Если подобрали с семьей земельный участок с целью построить там дом для постоянного проживания. На что нужно обратить свое внимание при покупке участка?


Если земельный участок находится в собственности юридического лица, кроме общепринятых документов, подтверждающих право собственности, необходимых справок, выписок из кадастрового реестра, плана земельного участка, потребуются и дополнительные документы, подтверждающие полномочия юридического лица:


-Устав, Учредительный договор и др. (нотариально заверенные копии)


-Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия) Свидетельство МНС РФ о внесении записи о регистрации юридического лица в ЕГРЮ (нотариально заверенная копия)


-Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (нотариально заверенная копия)


-Выписка из протокола заседаний уполномоченного в соответствии с учредительными документами органа юридического лица о приобретении в собственность земельного участка, заверенная печатью юридического лица.


-Выписка из протокола заседания уполномоченного органа юридического лица о назначении руководителя, заверенная печатью юридического лица


-документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица, который от имени юридического лица совершает действия по продаже земельного участка (доверенность, приказ и т.п.), заверенный оригинальной печатью юридического лица или нотариусом Если на земельном участке, который Вы хотите приобрести нет строений, помимо кадастрового плана необходим


-ситуационный план земельного участка для оценки рыночной стоимости земельного участка, отображающий наличие инфраструктуры, подъездных дорог и т.д. В конкретной ситуации перечень документов может изменяться. Уточнить его можно в Управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка. В остальном к Договору купли-продажи земельного участка применяются положения действующего законодательства РФ (Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ).


 


Особенности приобретения права собственности на земельный участок зависят от:


- категории, разрешенного использования земельного участка,


- наличия на земельном участке строений, сооружений.


 


Также существуют земли, приватизация которых запрещена или ограничена:


1) Земли, изъятые из оборота (земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения, земли, занятые воинскими и гражданскими захоронениями, другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства).


2) Земли, ограниченные в обороте (земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд связи и другие подобные).


 


Субъектами приватизации земельных участков могут выступать как граждане так и юридические лица.


Количество документов, необходимых для оформления участка в собственность достигает более двух десятков, причем некоторые из них требуют большого количества согласований.


 


К основным этапам приобретения земельного участка в собственность относятся:


1. Получение исполнительной съемки.


2. Разработка и согласование проекта границ.


3. Проведение работ по межеванию.


4. Оформление землеустроительного дела.


5. Проведение кадастрового учета.


6. Регистрация права собственности в федеральной регистрационнной службе.


 


При оформлении земли в собственность Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных участков, однако для уаждого участка существуют свои особенности.


 


По поводу водоемов.


 


После вступления в силу нового Водного кодекса с 1 января 2007 года произошел ряд существенных изменений. Главные из них заключаются в отмене запретов на строительство в водоохранной зоне и введении частной собственности на пруды и обводненные карьеры. В соответствии с новым Кодексом пруды и обводненные карьеры, могут быть оформлены в собственность того лица, на чьем земельном участке они расположены, если хозяин только один.


 


Если на воду выходят два или три участка, она не может быть частной и переходит в собственность муниципалитета; Частники и муниципалитеты будут отвечать за сохранность водоемов и чистоту воды в них. Теперь такие водные объекты рассматриваются, как составная часть земельного участка.


 


В тоже время, вызывает критику отсутствие закрепления понятий пруд и водохранилище, ведь, как известно, эти водные объекты имеют одинаковое происхождение и устройство и различаются лишь по размерам...." Водный кодекс Ст.8 "1.Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.


 


Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами."


 


 Наши специалисты могут помочь вам по оформлению земельного участка.



Правоустанавливающие документы на земельный участок

15.03.2011
 

 


Правоустанавливающие документы на земельный участок


 


Продажа земельных участков регулируется государственными органами на основе Гражданского кодекса РФ (статья 209), Земельного кодекса РФ (статья 37) и осуществляется в определённом порядке с соответствующей подготовкой документов собственниками земельных объектов.


 


В настоящее время владельцы земельных участков обладают различными видами правоустанавливающих документов, подтверждающими их возможности владения и, соответственно, реализации (продажи) земельной недвижимости:


1. Свидетельства о государственной регистрации права, выданные региональными органами регистрационной службы и кадастровые планы, выданные региональными органами кадастровой службы.


2. Свидетельства старого образца (розовые или маленькие белые), выданные районными земельными комитетами (комитетами по землеустройству и землепользованию) по постановлениям районных администраций в уже давнее время, но имеющими юридическую силу в настоящий период.


3. У части владельцев земельных участков, исправно или неисправно платящих налоги на землю, на руках лишь постановления районных администраций о предоставлении им земли или договоры о покупке или аренде земельных участков.


 


В перечисленных документах в обязательном порядке отражены категории земельных участков (садоводство, земли поселений, земли лесного фонда, земли запаса, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли промышленности), разрешённое использование (ИЖС, ЛПХ, фермерское или крестьянское хозяйство и др.), а в строке «вид права», подтверждающим, по сути, собственность, указаны условия пользования земельным участком:


• Собственность (или аренда) - в свидетельствах нового образца.


• Постоянное (бессрочное) пользование.


• Пожизненно наследуемое владение.


• Аренда.


• Безвозмездное срочное пользование.


• Частная собственность.


 


Продажа земельного участка.


Продать можно только тот земельный участок, который является собственностью и прошёл государственный кадастровый учёт (в случае аренды земельного участка возможна переуступка права аренды покупателю). Это означает, что для продажи земельного участка на руках у его собственника должен быть определённый пакет документов - свидетельство на право собственности или свидетельство о государственной регистрации права (пользователям земельных участков, имеющим лишь постановления о предоставлении земельного участка, необходимо завершить оформление участка в собственность, то есть получить Свидетельство государственного образца на землю) и кадастровый план земельного участка, но не старый, а подготовленный специально для продажи.


 


К ним должны быть подготовлены ещё и другие документы (различные справки: выписки из БТИ, выкопировки из карт землепользования, справки по отсутствию задолженности по оплате налогов за землю из поселения ( волости), справки из налоговой службы, нотариально заверенные согласия супруга или супруги, разрешения органов архитектуры на продажу, справки об отсутствии арестов на участок и т.д.).


 


 Документы для продажи земельного участка


 


Итак, какие документы нужны для продажи земельного участка, где их можно получить и подготовить:


1. Выкопировка из карт землепользования - в приёмный день прибыть в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок, получить выкопировку у землеустроителя, заверить печатью и подписью главы администрации поселения.


2. Справка об отсутствии задолженностей по оплате налогов за землю – получить в бухгалтерии администрации поселения, заверить печатью и подписью главы администрации поселения.


3. Справка формы №9- в администрации поселения. Справка формы №9 о прописке дополнительно, если нет проживания по адресу участка.


4. Заявление о продаже земельного участка и получение выписки из земельного кадастра для продажи (КПЗУ)—в приёмный день прибыть в районную (территориальную) кадастровую палату, записаться в очередь на конкретный месяц для подачи заявления на продажу, по прибытии в назначенный день--- написать заявление на продажу с предоставлением выкопировки и справки по отсутствию задолженности по оплате налогов за землю. В отделении Сбербанка оплатить пошлину за предоставление выписки. Через месяц прибыть в территориальную кадастровую службу за получением выписки из земельного кадастра.


5. После получения выписки из кадастрового плана земельного участка (выписки КПЗУ), а также заказ и получение справок о нормативной цене земли с комплектом полученных документов обратиться в одну из действующих на территории района лицензированных геодезических землеустроительных организаций для составления договора на проведение геодезической (кадастровой) съёмки и подготовку пакета документов на продажу земельного участка (межевого дела).


6. По результатам проведения геодезической съёмки (ориентировочно через месяц) получить протокол согласования границ участка. Провести подписание протокола с владельцами соседствующих земельных участков и в администрации поселения, где расположен земельный участок, заверить печатью администрации согласованный протокол. Доставить протокол обратно в геодезическую организацию, с которой заключён договор.



7. В случае, если на участке есть строения (дом, хозяйственные постройки, гараж и др.) , заказать в приёмный день в районном БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт строений с вызовом и организацией замеров техником БТИ. После подготовки технического паспорта представить его и соответствующие справки БТИ об оценочной стоимости в геодезическую организацию. При отсутствии строений в БТИ заказывается справка об отсутствии строений.


8. Справка из отдела архитектуры районной администрации об отсутствии возражений на продажу земельного участка.


9. После завершения кадастрового и землеустроительного дел в геодезической организации (ориентировочно через 3-6 месяцев от момента заключения договора ) получить в приёмный день в территориальной кадастровой палате кадастровый план земельного участка (КПЗУ) для продажи.


10. Для совершения сделки купли-продажи (составления договора купли-продажи) в нотариате или по простой письменной форме договора в регистрационной палате дополнительно к полученным документам, укладываясь в сроки действия справок, из районной налоговой инспекции получить справку из об отсутствии задолженностей по налогам (в обмен справки по налогам из волости). При отсутствии в момент сделки одного из супругов представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу земельного участка (и строений, если таковые есть на участке).


11. В приёмный день заказать и получить в регистрационной палате выписку из ЕГРП. Далее в регистрационную палату сдать на оформление свидетельства на право собственности на нового владельца участка - кадастровый план для продажи (КПЗУ), технический паспорт строений и все вышеперечисленные справки и выписки. Представлена самая общая схема подготовки документов для продажи земельного участка.


 


Нужно отметить, что практически каждая «земельная ситуация» индивидуализирована, поэтому при принятии решения о продаже земельного участка нужно позаботиться о юридическом и техническом сопровождении сделки.



Межевание земельного участка.

15.03.2011
 

 


 


Межевание земельного участка.


 


Межевание земель представляет собой комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов.


 


При проведении любых операций с земельными участками (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, изменение площади и т.п.) возникает необходимость провести землеустроительные работы.


 


 


Какие документы необходимы при межевании земельного участка?


 


1. Копия паспорта собственника участка.


2. Копия свидетельства на землю (заверенная нотариусом или организацией, выдававшей данный документ).


3. Постановление (распоряжение, копия договора купли-продажи) о предоставлении земельного участка (нотариально заверенная либо архивная копия)


4. Справка о присвоении номера участку (выдается председателем товарищества или кооператива, главой сельских поселений).


5. Выкопировка из Генплана (для СТ, ОТ и т.д.), заверенная печатью и подписью председателя.


6. Выписка из Государственного земельного кадастра – Форма В.1 для проведения работ по межеванию (оригинал)


7. Заключение АиГ (архитектуры) об обременениях земельного участка и ограничении в его использовании (оригинал)


 


В зависимости от субъекта РФ, в котором находится земельный участок, необходимы документы:


 1. В Санкт-Петербурге:


заявление на межевание, зарегистрированное районным Комитетом по земельным ресурсам;


проект границ земельного участка или письмо КГА со схемой границ участка.


 2. В Ленинградской области:


правоустанавливающие документы;


обзорный план М 1:2000 или М 1:10000;


выкопировка из генерального плана (для садоводств);


проектная документация на участок (для ИЖС).


 


 


Информация по кадастровой выписке.


 


Получение кадастровой выписки осуществляется в срок от 10 до 30 рабочих дней и облагается государственной пошлиной. Кадастровая выписка, в том числе и выписка из кадастрового паспорта предоставляется только после предъявления необходимых документов, включающих в себя – паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; квитанцию об оплате государственной пошлины или справку о праве на бесплатное получение информации; заявление с указанием даты и вида запрашиваемой справки.


Кадастровая выписка может иметь ограничения в выдачи при запросе информации по чужому участку земли или иных случаях установленных законодательством. Информация из кадастра недвижимости является открытой для уполномоченных на то лиц и выдается в виде выписки.


Кадастровая выписка содержит полный перечень информации об объекте недвижимости и земельном участке, включая наличие обременений и споров по границам участков. Согласно ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” выписка из кадастрового плана является обязательным документов при оформлении права собственности в ФРС.


 


 Для оформления соответствующих документов по межеванию обращайтесь к нашим специалистам.



ПОКУПКА ЗАГОРОДНОГО ДОМА.

15.03.2011
 

 


ПОКУПКА ЗАГОРОДНОГО ДОМА.


 


Введение.



С каждым годом все большая часть населения нашей страны пытается продать свои квартиры в центре города и передраться на окраины подальше от шумных улиц. Многие предпринимают и более кардинальные решения - перебираются жить загород, а другим, чтобы почувствовать себя немного счастливее, вполне достаточно кратковременного отдыха в домике на даче. Аргументы в пользу покупки загородной недвижимости достаточно.


 


 


  Покупка загородного дома - дело не простое, но очень интересное. Многие, по неопытности, думают, что оно ничем не отличается от покупки квартиры. Однако это не так. Для покупки загородного дома мало знать примерную стоимость, площадь и местоположение жилища. Здесь большое значение имеют детали. А их достаточно много. Загородная недвижимость - это мир индивидуального строительства, где владелец земельного участка сам себе хозяин, а госконтроль за тем, что, как и где он строит, со стороны местных властей - весьма относительный. У многих владельцев строящейся недвижимости практически нет проектно-сметной и разрешительной документации.


Некоторые хозяева даже не пытаются ее получить, потому что, это дорого, долго и трудоемко из-за бюрократии властей и несогласованности их требований. Отсутствие документов создает серьезную проблему при покупке «домика в деревне». Но она, увы, не единственная.


 


Договор купли-продажи. Особенности.


 


 Но после того как вы определились с выбором и проверили все документы составляется договор. Допускается составление договора о продаже или покупке жилого дома с земельным участком в простой письменной форме. Стороны договор составляется и по желанию удостоверяется у нотариуса. В договоре указывается следующая информация:


 - Персональные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные и т.д.)


 - описывается земельный участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, а именно: наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование. Жилой дом также описывается полностью.


 - на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждено.


 - цена договора. Кроме того, указываются условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и сведения о том, кто оплачивает регистрационный сбор.


 - обременения земельного участка и его ограничения (если таковые имеются).


При составлении договора о покупке или продажа домов земельного участка, надо учитывать, находится ли земельный участок или жилой дом в общей собственности (в собственности двух или нескольких лиц). Для распоряжения таким имуществом законом предусмотрен особый порядок.


Государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, так и переход права собственности от продавца к покупателю.


 Для регистрации договора о продаже или покупке земельного участка (дома) надо предоставить следующие документы:


 - заявление о государственной регистрации;


 - документ, удостоверяющий личность участника сделки;


 - нотариально удостоверенная доверенность на государственную регистрацию договора в случае регистрации через представителя; - договор об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;


 - подлинники правоустанавливающих документов продавца на отчуждаемое имущество; - план БТИ жилого дома; - кадастровый план земельного участка;


 - документ о лицах, проживающих в жилом доме.


 Государственную регистрацию осуществляют не позднее месяца со дня подачи заявления и других оговоренных документов. В течение этого срока проводят правовую экспертизу документов, и если есть основания, предусмотренные законом, то государственную регистрацию могут приостановить.


 


 Распространенные ошибки.


 


 Большинство неприятностей при покупке загородной недвижимости происходит из-за пренебрежения, связанного с незнанием, элементарными правилами покупки дома. Наиболее часто пренебрегают двумя правилами, касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы.


К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, свидетельствуют специалисты по недвижимости. В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать.


 


Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя. Нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д. Каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю.


Часто бывает, чтобы упростить процедуру оформления, стороны договариваются и сознательно не указывают в договоре купли-продажи строение, которое есть на участке. В этом случае по договору оформляется отчуждение только участка. Это проще, но очень рискованно. После такой сделки новому владельцу можно лишь надеяться, что информация о коттедже не была раньше учтена в компетентных органах и что в дальнейшем бывший владелец не станет предъявлять свои законные права на неотчужденный им ранее объект недвижимости предъявляя в доказательство свидетельские показания и документы о строительстве дома своими силами и за счет его средств. Не соглашайтесь, это рискованно.


В нотариальном договоре нужно до подписания проверить буквально каждую букву и цифру. Прописывайте в нем реальную стоимость покупки дачи (а не оценочную). Это обезопасит Вас от потери денег в том случае, если в дальнейшем по какой-либо причине сделка может быть признана недействительной.


 


К сведению.


 



 


Мы часто слышим о случаях мошенничества с куплей-продажей квартир. Не стоит тешить себя иллюзиями, что загородная недвижимость не интересна людям, не «чистым» на руку.


 По оценкам Ассоциации риэлторов СПб, около 5% всех сделок на рынке недвижимости Петербурга совершаются с попытками мошенничества. Данные маркетинговых исследований показали, что основными приоритетами потребителей при обращении в риэлтерскую компанию являются: высокая степень безопасности, вежливое, корректное отношение к клиентам, предоставление наиболее полной информации в интересующем сегменте рынка, а также первичная консультация по юридическим вопросам и получение полного алгоритма действия для клиентов.


 Все, кто покупает загородный дом, несут определенные риски, чтобы их минимизировать, необходимо выбрать опытного представителя, который подскажет что делать, а также сам выполнит многие сложно составные юридические вещи. Обращайтесь к специалистам нашей фирмы